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A
mesma Medida Provisória 2.223/01 institui a cédula de crédito
imobiliário (CCI), destinada à representação de créditos imobiliários.
Poderá ser emitida de modo integral, quando representar o total do
crédito imobiliário em que se baseia, ou fracionária, quando
representar parte dele. Mas as CCI fracionárias não poderão apontar
soma total maior que o valor do crédito que elas representam. As CCI
fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez, ou paulatinamente,
desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas
representam. A emissão e negociação da CCI independe de autoriza do
devedor.
A forma da CCI poderá ser cartular ou
escritural, e poderão ter garantias reais ou fidejussórias, ou não.
Havendo garantia real, a emissão da CCI será averbada na matrícula do
imóvel existente no Registro de Imóveis, mencionando-se apenas o
número, a série e a instituição custodiante da CCI. A averbação da
emissão e da garantia do crédito, se pedidas simultaneamente, serão
considerados ato único para efeito de cobrança de emolumentos. Esta
ordem visa redução de custos da emissão da CCI. A Medida Provisória
2.223//01 proíbe a averbação da emissão da CCI com garantia real quando
houve prenotação ou registro de ônus real sobre "os direitos
imobiliários respectivos, penhora ou averbação de mandado ou ação
judicial", na expressão pouco técnica da Lei em análise.
A CCI sob forma escritural será emitida mediante escritura pública ou
particular, que ficará custodiada em instituição financeira e será
registrado em sistema de registro e liquidação de títulos privados
autorizado pelo Banco Central.
O ato de constrição judicial que tenha por objeto uma CCI será ultimado
mediante registro na instituição custodiante, ou mediante a apreensão
da respectiva cártula. E o portador ou credor da CCI será imediatamente
intimado daquele ato, e tendo a CCI a forma escritural, a instituição
custodiante identificará o credor, para que se realize a
intimação.
São requisitos da CCI: I - a denominação "Cédula de Crédito
Imobiliário", quando emitida sob a forma de cártula;' II- Nome,
qualificação e endereço do credor e do devedor, e sendo o caso de
emissão escritural, o nome da entidade custodiante; III - identificação
do imóvel "objeto do crédito imobiliário", indicando-se sua matrícula
no Registro de Imóveis, e o registro da constituição da garantia,
quando for o caso; IV - a modalidade da garantia, se houver ; V - o
número e a série da cédula; VI - o valor do crédito que representa; VII
- a condição integral ou fracionária, e indicação da fração
representada; VIII - o prazo, a data de vencimento; o valor da
prestação total, nela incluída as parcelas de amortização e juros, as
taxas, seguros e demais encargos contratuais de responsabilidade do
devedor, forma de reajuste e valor das multas previstas
contratualmente, com indicação do local do pagamento; IX - local e data
da emissão; X - assinatura do credor, quanto emitida em cártula; XI a
autenticação do Oficial de Registro de Imóveis, no caso de contar com
garantia real; XII - cláusula à ordem, se endossável.
A CCI tem natureza de título extra judicial, exigível pelo valor
apurado segundo as cláusulas e condições do contrato que lhe deu
origem. A ação será a de execução de título extra judicial, salvo
quando a Lei determinar procedimento especial, judicial ou extra
judicial, para satisfação do crédito.
A CCI cartular, ou o crédito que ela representa, poderá ser objeto de
cessão, perante o sistema de registro e liquidação financeira de
títulos privados autorizado, e ela implica na transmissão automática
das garantias respectivas ao cessionário, que se subroga em todos os
direitos contidos na cédula, e no caso de alienação fiduciária, o
cessionário assumirá a propriedade fiduciária.
No caso de CCI escritural, com garantia real, o crédito que representa
será cedido independentemente de averbação no Registro de Imóveis,
aplicando-se o disposto no art. 1.065 e seguintes do Código Civil, que
regulam a cessão de crédito, com as adaptações determinadas pelas
caraterísticas da CCI. Poderá o credor, portanto, ceder a CCI
escritural, se não houver obstáculo decorrente da natureza da obrigação
ou da convenção com o devedor.
A CCI poderá ser objeto de securitização, nos termos previstos na Lei
n.º 9.514/97 (vide item 696-A infra), e será então base para emissão
dos certificados de recebíveis imobiliários.
O pagamento ou resgate, na expressão da Lei da CCI, ou da dívida que
ela representa, prova-se pela declaração de quitação, passada pelo
credor. Mas a Lei admite qualquer outra forma de quitação, bastando sua
prova pelos meios admitidos em direito. |